Direito à cidade sustentável, coeficiente de aproveitamento e outorga onerosa: por quê isso interessa a você?

Por Marise Costa de Souza Duarte

No contexto das graves questões urbanas brasileiras, onde a injustiça e a desigualdade social caminham ao lado da agressão ao meio ambiente, o Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001) veio inserir na Ordem Jurídica o direito à cidade sustentável, entendido como o direito à moradia, transporte, trabalho, terra urbana, infraestrutura, saneamento ambiental, lazer e serviços públicos, para as presentes e futuras gerações; direitos essenciais ao gozo de uma vida com qualidade nas cidades.

Para efetivar o direito à cidade sustentável, cabe ao município um papel fundamental já que, segundo a Constituição Federal, é ele o executor da política de desenvolvimento urbano, que tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar dos habitantes, tendo o plano diretor como instrumento fundamental.

Nesse contexto, guiado pelo Estatuto da Cidade, os planos diretores municipais devem ter como um de seus principais objetivos que o uso do solo ocorra considerando a capacidade de infraestrutura da mesma área, sua fragilidade ambiental e as necessidades sociais. Aliado a isso, além de outras diretrizes postas no Estatuto da Cidade, os planos diretores devem trazer regras que venham possibilitar a recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização dos imóveis urbanos, de modo a permitir a justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização.

É aí que surgem dois termos em geral pouco compreendidos, em que pese sua enorme importância na construção de cidades social e ambientalmente justas: o coeficiente de aproveitamento e a outorga onerosa do direito de construir. Mas, o que essas coisas, que parecem tão complicadas, têm a ver conosco? Vejamos.

De uma forma objetiva e simplificada podemos dizer que coeficiente de aproveitamento é o quanto se pode construir em um terreno.

As normas de planejamento urbano (como é o Plano Diretor) fixam esse quanto para toda a cidade e chamam esse índice (geral) de coeficiente de aproveitamento básico. Mas a fixação desse índice único para toda a cidade deve ocorrer sempre levando em conta a infraestrutura existente. Em outras palavras, ao se fixar um coeficiente básico para toda a cidade deve ser perguntado: existem sistemas de abastecimento de água e esgotamento sanitário, de energia elétrica, de transporte e de drenagem de águas pluviais que venham atender às necessidades que essas novas construções vão trazer? Essa pergunta é de enorme importância no momento de se definir esse quanto, sob pena de se ter uma sobrecarga nos sistemas de serviços, causando problemas como aumento dos engarrafamentos, problemas no abastecimento de água, no fornecimento de energia, de alagamento de vias, enfim, uma série de problemas que decorrem, especialmente, de uma falta de compatibilização entre o índice de coeficiente fixado e a capacidade de infraestrutura da cidade.

Ocorre que existem áreas da cidade que possuem uma boa infraestrutura, ou seja, que possuem todos aqueles sistemas (de infraestrutura) em bom funcionamento e atendendo as necessidades daqueles que ali moram. Nessas áreas, onde a infraestrutura foi feita pelo Poder Público ao longo dos anos – usando o dinheiro dos impostos pagos por todos – se permite construir mais do que naquelas outras, que não possuem infraestrutura. Nesses casos, se fixa um índice – chamado de coeficiente de aproveitamento máximo – que impõe àquele que construir acima do índice fixado para toda a cidade (coeficiente de aproveitamento básico) o pagamento de um valor, que é chamado de outorga onerosa do direito de construir.

Em outras palavras, a outorga onerosa é a autorização de se construir a mais do que o índice básico fixado para toda a cidade, e que tem como objetivo a recuperação do dinheiro que foi investido naquela área pelo Poder Público, em favor da promoção do desenvolvimento urbano e, especialmente, em prol dos setores e segmentos sociais geralmente excluídos dos serviços que a cidade oferece (a chamada população de interesse social) e que moram naquelas áreas que não possuem infraestrutura necessária.

Assim, o pagamento da outorga onerosa passa a ter um caráter redistributivo, ou seja, de distribuição – entre todos – de benefícios dos quais apenas poucos podem usufruir.

Considerando que todos queremos viver em cidades sustentáveis, não parece exagero afirmar que temos tudo a ver com isso, não é mesmo?